「業者發現利潤遠高於本業，讓企業不願把資金投入真正的生產上！」政大地政系教授林左裕一語道破工業用地變成炒作標的的主因，除了業者發現利潤遠高於本業的生產外，地方政府大肆劃地賺取差價作為地方財源收入也是主因；第一太平戴維斯經理丁紋甄也說，過去5年房市趨緩之際，工業用地不僅年年上漲，部分漲幅甚至逾100%，「未來半年到明年上半年，都會持續那麼熱！」
「業者發現利潤遠高於本業，讓企業不願把資金投入真正的生產上！」政大地政系教授林左裕一語道破工業用地變成炒作標的的主因，除了業者發現利潤遠高於本業的生產外，地方政府大肆劃地賺取差價作為地方財源收入也是主因；第一太平戴維斯經理丁紋甄也說，過去5年房市趨緩之際，工業用地不僅年年上漲，部分漲幅甚至逾100%，「未來半年到明年上半年，都會持續那麼熱！」
【炒作方式1：變相利用政府優惠購地】
2002年前總統陳水扁執政期間，為吸引鮭魚返鄉投資，推出「006688」工業區優惠專案，就是前2年免租金，第3、4年租金打6折，第5、6年租金打8折，承租期間可直接承購，實施後逾千家廠商承租，承租工業地超過800公頃。
對這樣優惠吸引了廠商購地，但對經濟成長卻沒明顯幫助，林左裕分析，廠商標購大的面積土地，未來可以切割、當包租公或轉賣，這些價差就讓許多廠商把工業用地變成投資標的。
【炒作方式2：搶標重劃地】
「另外，地方政府缺錢也是問題主因！」林左裕坦言，地方政府已成最大的土地開發公司，以前徵收用公告現值加成，如此取得土地的成本遠低於市價三成到七成，「於是地方政府就利用這樣的價差，徵收之後轉賣，就可賺取大筆的地方財政收入。」
【炒作方式3：整地切割轉賣】
《蘋果》調查台灣1000多公頃的工業區雖仍荒煙蔓草，但卻早被企業囤置養地。業者指出，有些產業夕陽化，或繼承者不想繼續經營，就處分原有的廠區，但過去的廠區規模動輒上萬坪，許多中小企業也用不到這麼大的地，因此有業者就將廠區買入後規劃公共設施，把廠區分隔成小坪數的土地出售，像是掬水軒、中工、歌林、等公司的舊廠房，都是重新整理後漲價轉售，沒想到異常熱絡。
政府獵地、廠商囤地的結果就是造成惡性循環，林左裕說，現在有很多上市的電子公司大舉投資不動產，因獲利遠高於本業，在惡性循環下，工業生產沒有資金投入，沒有真正的工業生產，也沒工作機會產生，導致惡性循環。
文／莊勝鴻、侯良儒、陳鼎仁
【炒作方式4：惜售出貨】
沒有真正的生產，但地價仍可支撐，太平洋房屋桃園航空城捷運加盟店經理蔡政篤分析，「主要是釋出的產品少，因此就算房市低迷，但工業用地這兩年有仍有一成多的漲幅。」但許多產品總價高，「一般企業也買不起。」全國不動產桃園加盟店店長張克強也分析，「許多工業地的總價入門都以億起跳。」炒作的門檻相當高。
因地價飆漲，想投入生產的企業不會想用被炒高的價格購地，「按照目前的制度，政府一樣會找便宜的地徵收。」林左裕說，於是又會有一批便宜的地出現，因此就算廠商就算沒有生產意願，也會因地便宜而大肆囤地，「未來轉賣、轉租獲利。」
【解決方式】
如何解決囤地、炒地亂象？林左裕建議，若投資氛圍及誘因不不足，政府就得祭出更好的方法，不管是稅賦或其他方式，去吸引真正想從事生產的資金進入，而不是讓廠商、財團便宜取得土地。
中研院經濟研究所研究員蕭代基指出因工業用地地價稅特別稅率僅 1％，這麼低的稅率造讓不肖廠商不斷囤地趁機圖利，或遷廠後也不願意出售閒置廠房，造成工業區閒置率過高，而真正需要使用土地的新廠商卻無土地可以設廠的窘境，迫使政府必又持續開發工業區的輪迴。
蕭代基建議政府應該提高閒置工業地的持有成本，除了取消閒置廠商的地價稅優惠外，若強制買回的制度推不動，應加徵類似「空地稅」的方式，增加未使用工業用地的交易成本，促進工業用地的使用率，減少囤地、炒作的狀況發生。
工業用地到底有多「夯」？外商「第一太平戴維斯」透露，今年前八月他們累計經手交易金額約70億元，當中有44億元就是來自工業不動產，佔比超過60%，過去該公司9成人力是放在市區不動產，但現在有8成的人在媒合工業不動產。
「你們怎麼會想關注工業地？」採訪當日，第一太平戴維斯經理丁紋甄起初一臉訝異，因為工業用地的交易總額，大多低於商業不動產，並不太受外界關注；然而，過去5年房市趨緩之際，工業用地不僅年年上漲，部分漲幅甚至逾100%。
丁紋甄指出，像在五股工業區，5年前鄰近馬路的土地每坪單價約60萬元、巷弄裡約40萬元；但是到了去年，馬路旁已漲到90萬元、漲幅5成，巷弄裡更達75~90萬元，漲幅至多125%，「未來半年到明年上半年，都會持續那麼熱！」
文／陳偉州、侯良儒
5年翻倍漲！工業用地「夯」到爆
對於如此驚人的市況，信義全球經理王維宏歸納4大因素：第1，奢侈稅2011年上路時，由於工業用地被排除在外，有投資客便把資金，從住宅市場轉至工業用地，進而哄抬價格。第2，則是部分台商將中國廠房移回台灣，驅動土地需求。
第3，近年台灣大型量販、流通業的興起，帶動相關業者的倉儲需求，此時單價相對低廉的工業用地，就是他們最好的選擇。第4，則是城市化的擴展中，許多原先作為工業用的土地，將陸續轉為商業用地，引發廠房遷移至其他工業用地。
「因為持有成本低，的確有些人買了放著。」丁紋甄不諱言，工業用地逐年攀高的市況，確實與有心人刻意囤地有關。她分析，熱門工業區的土地單價較高，囤地現象較不顯著；但在較冷門、單價較低的工業區，情況就不是那麼一回事了。
「就像現在桃科一期雖然閒置嚴重，但價格卻居高不下，就是受到周遭（熱門工業區）的價格帶動！」丁紋甄進一步指出：「工業地囤地概念就是，進場門檻低、（資金）壓力小，等到這一波漲幅漲到開心為止，然後再出場。」
就晚近10年來看，王維宏描述，頭5年呈現緩漲，「這5年漲比較多。」而在價格遭墊高後，雖然現在尋店的廠商還是很多，但價格已然成為交易的障礙，「因為新北、桃園、新竹都上漲滿多的，就企業來講，超過能夠負荷的（能力）。」
有關南北工業用地的價格現況，王維宏分析，北部工業區的交通方便、勞力供應相對充足，「問題就在於價格過高！」至於南部地區，則因為地理位置、產業群聚性沒有北部好，所以閒置率較高，土地單價也多低於北部。
資料來源：信義全球經理王維宏
奢侈稅2011年上路時，由於工業用地被排除在外，有投資客便把資金，從住宅市場轉至工業用地，進而哄抬價格。
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部分台商將中國廠房移回台灣，驅動土地需求。
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近年台灣大型量販、流通業的興起，帶動相關業者的倉儲需求，此時單價相對低廉的工業用地，就是他們最好的選擇。
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城市化的擴展中，許多原先作為工業用的土地，將陸續轉為商業用地，引發廠房遷移至其他工業用地。
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工業地翻倍飆漲4大因素
近年台灣部分工業地出現「囤地炒作」亂象，但這並非我國獨有，其實國外也曾經歷投資炒作導致工業地飆漲、影響產業發展的情況，例如日本便曾發生熱絡房市一夕崩盤、陷入經濟衰退「失落20年」的血淋淋案例。
1986至1991年間，日本發生房地產價格和股市飆漲的「泡沫經濟」，在東京、大阪、神戶等大城市，工業地價格在6年內大漲162%、商業用地狂漲302.9%，但當時日本GDP（Gross Domestic Product，國內生產毛額）年成長僅約5%，顯示民眾收入成長追不上房價上漲，房地產的熱況，其實是投機行為造成。
「泡沫經濟」嚴重妨礙實體工業的發展。因為建築用地價格飆漲，導致許多銀彈不夠充足的工業廠商，無法擴大規模。1991年，海市蜃樓般的日本房地產榮景一夕崩盤，經濟立刻出現大蕭條，陷入「失落20年」，至今復甦力道仍疲軟。
「合法占用」工業地卻不生產，藉機炒作地價的現象，在美國洛杉磯也曾發生。2007年，洛杉磯「都市計畫局」曾公布報告指出，該市由於經濟表現強勁，對於工業地的需求成為全美最高，卻隨之出現許多不事生產、期待地價上漲的「屯積工業地」行為。這些屯地者開出的高價格，嚇跑了想要承租工業地的企業。
報告指出：「工業地的地主，可能手持土地卻不投資任何工業活動——只因預期土地留待未來處理，更加有利可圖。另外，地主對持有廠房的疏於維護，加速了工廠結構的老化，並使得『不投資』的惡性循環更加嚴重。」
例如，在洛杉磯市中心、西區和星光熠熠的好萊塢，許多住宅開發商大肆購買工業土地，並將它們改造為高級住宅區，製造令人樂觀的房市現象，炒高附近的地價，導致當地一些重要的產業，難以在洛杉磯做生意，而新興產業也沒有信心進行投資。這些問題，顯然和台灣類似。
遏止炒作、保障勞工 西雅圖規範工業地需用於生產
國外政府如何解決囤地問題？美國西岸大城西雅圖的做法值得借鏡。《西雅圖時報》2007年報導，有地產商在工業區買下16公頃土地，期望此地未來蓋高端商店，這種投機行為導致地價和租金雙漲。為杜絕上述炒作，西雅圖政府祭出新規，嚴格限制工業區內建設商辦與零售商店的面積，以確保工業地確實用於生產和製造，同時保護當地勞工，這項政策獲得當地勞工團體的讚揚。
美國俄勒岡州波特蘭政府規定，工業區內僅開放84坪用於建設商辦或零售商店。加拿大西岸大城溫哥華則僅允許71坪用於商業辦公室，302坪用於零售商店，其他區域都要用於製造業。
另外，密蘇里州聖路易市的工業區，也面臨地價高漲的問題。為此，有顧問人士建議，當局應進行「工業地保留計畫」，並將計畫公諸於世，藉此遏阻土地炒作行為。